Одни из самых распространенных способов передать имущество близкому человеку - подарить квартиру, дом или земельный участок.

Что такое договор дарения

Договор дарения (дарственная) - это документ, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передает другой стороне (одаряемому) свое имущество. Ключевое слово здесь - «безвозмездно». Это главное отличие от купли-продажи: одаряемый не платит за квартиру ни рубля.

Закон особо подчеркивает: если присутствует встречная передача вещи, права или встречного обязательства, договор не признается дарением. То есть, если вы «дарите» квартиру, а в ответ получаете деньги, суд признает такую сделку притворной (прикрывающей куплю-продажу).

Дарение бывает реальным (когда квартира передается прямо сейчас) и консенсуальным (когда даритель обещает подарить недвижимость в будущем). Однако закон содержит важное ограничение: договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен. К такого рода дарению применяются правила гражданского законодательства о наследовании. Иными словами, посмертное дарение — это не дарение, а завещание.

Форма договора и нотариальное удостоверение

Договор дарения недвижимого имущества составляется в письменной форме и согласно ч. 3 ст. 574 ГК РФ подлежит нотариальному удостоверению. На практике это означает:

• если предметом дарения является квартира, дом, земельный участок, гараж (любую другая недвижимость), договор нужно обязательно удостоверить у нотариуса;
• без нотариального удостоверения договор считается ничтожным, регистрация перехода права по такому договору невозможна.

Для движимого имущества (например, автомобиля, денег, иных ценных вещей) действуют иные правила: допускается устная форма, за исключением случаев, когда даритель юридическое лицо и стоимость дара превышает 3000 рублей, либо договор содержит обещание дарения в будущем.

Кто и сколько платит налог при дарении

Это самый важный вопрос для одаряемого. По общему правилу, доход в виде подаренной недвижимости облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Ставка для резидентов России - 13% от кадастровой или рыночной стоимости квартиры (обычно берут кадастровую, если она не сильно занижена).

Закон устанавливает исключение: близкие родственники от уплаты налога освобождаются.

К близким родственникам Налоговый кодекс РФ относит:

• супругов.
• родителей и детей (в том числе усыновленных).
• дедушек, бабушек и внуков.
• родных братьев и сестер.

Вместе с тем, даже близкие родственники могут заплатить налог, если подаренная недвижимость используется в предпринимательской деятельности. Например, если вы получили в дар от отца квартиру и сразу же сдаете её в аренду как бизнес (систематически, с целью извлечения прибыли), налоговая служба может переквалифицировать ваш доход и потребовать уплаты НДФЛ.

Если даритель и одаряемый не являются близкими родственниками (например, дядя дарит квартиру племяннику, тетя - внучатому племяннику, или дарение совершается между посторонними людьми), то одаряемый обязан:

• самостоятельно рассчитать налог (13% от кадастровой стоимости);
• до 30 апреля следующего года подать декларацию 3-НДФЛ;
•  до 15 июля следующего года уплатить налог.

Еще одно исключение: если дарителем является организация или индивидуальный предприниматель, налог платится всегда, независимо от степени родства.

Можно ли отменить дарение или отказаться от дара?

У договора дарения есть серьезные риски, о которых многие не задумываются. Главный из них: даритель, передав вещь, теряет на нее все права. Он не может в любой момент передумать и попросить назад свою бывшую собственность. Это возможно, только в том случае, если одаряемый сам согласится вернуть.

Таким образом, отменить дарение по причине «я передумал» или «у меня изменились обстоятельства» нельзя. Только по основаниям, прямо указанным в законе.

Однако закон (ст. 578 ГК РФ) предусматривает несколько случаев, когда дарение можно отменить через суд:

1. Если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.
2. Если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность (например, фамильная квартира, семейный дом), создает угрозу ее безвозвратной утраты.
3. По требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица банкротом.
4. В договоре дарения предусмотрено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.

Что касается одаряемого, то он вправе в любое время до передачи ему дара отказаться от него. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. Если договор заключен в письменной форме, отказ от дара должен быть совершен также в письменной форме. В случае, когда договор дарения зарегистрирован, отказ от принятия дара также подлежит государственной регистрации.

Если договор дарения был заключен в письменной форме, даритель вправе требовать от одаряемого возмещения реального ущерба, причиненного отказом принять дар. Например, если даритель понес расходы на оформление документов или нотариальные услуги.

Отличие дарения от купли-продажи, завещания и ренты (на примере квартиры).

Дарение и купля-продажи. В случае совершения сделки купли-продаже покупатель платит продавцу реальные деньги. Продавец получает доход и обязан уплатить налог (если владел квартирой менее минимального срока, обычно 3 или 5 лет). Покупатель же налог не платит, он просто приобретает собственность. Главный риск для продавца - не получить деньги, для покупателя - потерять и деньги, и квартиру, если сделка окажется недействительной. При дарении денег нет, но есть налоговые последствия для одаряемого (кроме близких родственников). И главное: если договор дарения будет признан судом недействительным, квартира вернется дарителю, и никаких денежных потерь (кроме судебных издержек) у сторон не будет.

Дарение и завещание. Завещание вступает в силу только после смерти наследодателя. Наследник не может распоряжаться квартирой до этого момента. При дарении собственность переходит сразу, при жизни дарителя. Завещание можно менять сколько угодно раз, наследники могут узнать о нем только после открытия наследства. Дарение - это одномоментный акт, передумать почти невозможно (только, как указано выше, по основаниям статьи 578 ГК РФ). Зато наследники по закону (например, нетрудоспособные дети) имеют право на обязательную долю, которая «отрежет» часть от завещанного имущества. Для дарения такого понятия нет: если все оформлено правильно, никто не сможет претендовать на подаренную квартиру.

Дарение и договор ренты. (пожизненном содержании с иждивением). При ренте одна сторона передает другой стороне свою квартиру, а вторая сторона обязуется пожизненно ухаживать за первым, покупать лекарства, продукты, оплачивать коммунальные услуги и т. д. Это возмездная сделка. При дарении - безвозмездная (статья 572 ГК РФ прямо указывает, что при наличии встречного обязательства договор не признается дарением). Ренту можно расторгнуть через суд, если получатель ренты плохо выполняет свои обязанности. Дарение расторгнуть практически невозможно. Рента - это инструмент для пожилых людей, которые хотят обеспечить себе уход в обмен на жилье. Дарение - для тех, кто хочет просто передать имущество без встречных обязательств.

Ниже размещен список ссылок на публикации, в которых вопросы о таком способе передачи имущества другому лицу, как дарение, рассмотрены более подробно.

• Дарственная по новым правилам: как подарить квартиру
• Как подарить квартиру: инструкция
• Дарение недвижимости
• Договоры дарения
• Договор дарения
• Плюсы и минусы договора дарения недвижимости
• Договор дарения квартиры
• Договор дарения земельного участка
• Дарственная на дом
• Нотариальное удостоверение сделок по отчуждению недвижимого имущества
• Дарение квартиры: чем рискуют даритель, получатель и будущий покупатель
• Как лучше передать квартиру: завещание или дарственная
• Как переписать недвижимость на жену или на другого близкого родственника
• Как правильно оформить дарственную на земельный участок: инструкция